Notar Frank Scherzer

Alle Verträge zur (entgeltlichen oder unentgeltlichen) Übereignung von Grundstücken bedürfen der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs.1 BGB).

Für die Vertragsbeteiligten ist ein Grundstückskauf in der Regel keine alltägliche Angelegenheit. Je früher der Notar in die Vorbereitung einbezogen wird, umso effektiver können seine Erfahrung und sein Wissen einfließen. So wird nichts Wichtiges übersehen! Der Notar entwirft nicht nur den Text des zu beurkundenden Vertrages nach den von den Beteiligten mitgeteilten tatsächlichen Gegebenheiten und Erwartungen. Als erfahrener und unparteilicher Ratgeber weist der Notar die Beteiligten auf alle regelungsbedürftigen Punkte hin und schlägt ausgewogene und sichere Gestaltungen vor. Die Beteiligten erhalten den Vertragsentwurf rechtszeitig vor dem Beurkundungstermin zur Prüfung übersandt.

Sind alle offenen Fragen geklärt, kann der Vertrag beurkundet werden. Dazu wird der Vertragstext den Beteiligten vom Notar vorgelesen, gegebenenfalls werden letzte Änderungen eingearbeitet. Mit der Unterschriftsleistung aller Vertragsbeteiligten und des Notars ist der Vertrag geschlossen.

Der Notar übernimmt sodann den Vollzug des Vertrages. Er beantragt die Eintragung einer Eigentumsvormerkung zur Absicherung des Erwerbers im Grundbuch und holt notwendige Genehmigungen und Erklärungen staatlicher Stellen ein. Im Rahmen gesetzlicher Mitteilungspflichten wird der Vertrag dem Finanzamt angezeigt. Das Finanzamt erhebt die Grunderwerbsteuer direkt beim Erwerber. Nach deren Zahlung erteilt es dem Notar die sog. Unbedenklichkeitsbescheinigung. Sind im Grundbuch noch Grundschulden oder Hypotheken für Kredite des Veräußerers eingetragen, so holt der Notar die Löschungsbewilligungen der Berechtigten ein. Üblicherweise wird vereinbart, dass der Kaufpreis erst zu zahlen ist, wenn der Notar den Beteiligten mitteilt, dass der Eigentumsumschreibung auf den Erwerber keine Hindernisse von Dritter Seite entgegenstehen. Nach Zahlung des Kaufpreises und Vorliegen der steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung veranlasst der Notar die Eigentumsumschreibung im Grundbuch und prüft deren korrekte Durchführung.

Die Aufteilung in Wohnungs- und Teileigentum eröffnet die Möglichkeit, aus einem bebauten Grundstück mehrere rechtlich selbständige Eigentumswohnungen oder Gewerbeeinheiten zu bilden und diese individuell zu veräußern, ohne das eine kostenaufwändige Vermessung erforderlich wird. Dies ist nicht nur für Wohnungsbauunternehmen interessant, sondern bietet sich häufig auch im privaten Bereich an. Plant z.B. ein Kind der Eigentümer den Ausbau der Wohnung im Dachgeschoss des Hauses der Eltern, können diese eine Aufteilung in Wohnungseigentum vornehmen und die Dachgeschosswohnung an den Sohn veräußern. Soll auf dem Wohngrundstück der Eltern ein eigenes Haus für eines der Kinder errichtet werden, kann die Bildung von Wohnungseigentum eine gute und kostengünstige Alternative zur Herausmessung eines Grundstücksteiles sein, denn ein weiterer Vorteil dieser Aufteilung besteht darin, dass Grundschulden für den Neubau nur im Wohnungseigentumsgrundbuch des Neubaus eingetragen werden können, sodass das Eigentum der Eltern nicht mit für die Rückzahlung des Baukredites des Kindes haftet. Die Rechte und Pflichten jedes Eigentümers an gemeinsamen Flächen, z.B. Hoffläche,  können dauerhaft und interessengerecht geregelt werden.

Bei der Bildung von Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) bleibt das Grundstück im gemeinsamen Eigentum.  Die Wohnungseigentümer erhalten das alleinige Eigentum (Sondereigentum) an ihrer Wohnung oder Gewerbeeinheit. Jedem Eigentümer können zusätzlich noch Nutzungsrechte (Sondernutzungsrechte) an Teilen des gemeinsamen Grundstücks zugewiesen werden, z.B. Gartenflächen, Stellplätze.

Da das Grundstück im gemeinsamen Eigentum verbleibt, müssen die Anteile (Miteigentumsanteile) der jeweiligen Wohnungseigentümer festgelegt werden. In aller Regel werden diese Anteile nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen berechnet.  Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander wird durch die Gemeinschaftsordnunggeregelt. Diese wird bei der Bildung des Wohnungseigentums in der notariellen Urkunde festgelegt und wirkt dauerhaft gegen alle Rechtsnachfolger der Eigentümer. Hier können insbesondere Regelungen zur Tragung von Kosten und Lasten getroffen werden, zum Stimmrecht bei der Eigentümerversammlung und auch zur Frage, ob zur Veräußerung einer Wohnung die Zustimmung der anderen Eigentümer notwendig ist. Die Aufteilung in Wohnungseigentum muss notariell beurkundet werden. Der Notar berät über die rechtlichen Voraussetzungen und Gestaltungsmöglichkeiten und er erstellt auch den Entwurf der Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung.

Zur zeichnerischen Darstellung der Aufteilung sind folgende Pläne bzw. Zeichnungenerforderlich:

–    ein amtlicher Lageplan, aus dem sich die Lage der Gebäude ergibt,

–    Grundrisse aller Geschosse der aufzuteilenden Gebäude (in den Grundrissen müssen alle Räume, die zu einer Wohnung gehören, mit der jeweils selben Nummer versehen werden),

–    Außenansichten der aufzuteilenden Gebäude,

–    ein Schnitt der aufzuteilenden Gebäude.

Zur Eintragung der Teilung im Grundbuch bedarf es der vom Bauordnungsamt zu erteilenden Abgeschlossenheitsbescheinigung.

In der Praxis hat sich folgender Ablauf bewährt:

1. Vorgespräch beim Notar, Festlegung der zweckmäßigsten Gestaltung und Entwurf der Teilungserklärung durch den Notar
2. Erstellung der Aufteilungspläne durch eine fachkundige Person
3. ggf. Besprechung und letzte Anpassung der Teilungserklärung oder Pläne
4. Beantragung der Abgeschlossenheitsbescheinigung unter Vorlage der Aufteilungspläne
5. Beurkundung der Teilungserklärung beim Notar und Grundbucheintragung

Nach Vollzug der Teilung erhält jedes Wohnungs- oder Teileigentum ein eigenes Grundbuch.

Das Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche Recht, auf einem (fremden) Grundstück ein Bauwerk zu haben.

Nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches bilden Grundstück und darauf befindliche Gebäude oder Bauwerke eine rechtliche Einheit. Das heißt, gleichgültig, wer das Gebäude errichtet oder bezahlt hat, es gehört immer dem Grundstückseigentümer. Das Erbbaurecht eröffnet demgegenüber die Möglichkeit, dem Interessenten rechtlich selbständiges Eigentum an seinem Gebäude oder Bauwerk zu verschaffen, ohne gleichzeitig das Grundstück erwerben zu müssen.

Für den Eigenheimbau werden Erbbaurechte in der Regel für die Dauer von 99 Jahren bestellt. Der Bauwillige muss neben den Kosten des Hausbaus nicht auch noch den Grundstückskauf finanzieren, denn er zahlt nur einen jährlichen Erbbauzins für die Dauer der Nutzung.

Auch im gewerblichen Bereich sind Erbbaurechte interessant: So können z.B. Geothermieanlagen zur Gewinnung von Erdwärme, Werkhallen, Soleförderanlagen, Sportanlagen, Tiefgaragen und andere Bauwerke mittels Erbbaurecht auf bzw. unter fremden Grund und Boden errichtet werden, während der Eigentümer das Grundstück behält und es auf der verbleibenden Fläche weiterhin nutzen kann. 

Bestellung und die Übertragung von Erbbaurechten bedürfen der notariellen Beurkundung. Für das Erbbaurecht wird neben dem Grundstücksgrundbuch ein eigenes Erbbaurechtsgrundbuch angelegt. Dies eröffnet die Möglichkeit der Belastung des Erbbaurechts(bauwerkes) selbst mit Grundschulden zur Bankfinanzierung des Gebäudes oder der Anlage.

Beschränkte dingliche Rechte (z.B. Dienstbarkeiten)

Dienstbarkeiten sichern das Recht, ein fremdes Grundstück in bestimmten Beziehungen zu nutzen, z.B. als Geh- und Fahrtrecht, Wegerecht, Leitungsrecht, Wohnungsrecht an bestimmten Räumen oder bestimmte Nutzungen auf dem fremden Grundstück zu verbieten, z. B. Baubeschränkungen. Bei sogenannten beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten ist das Recht an eine bestimmte Person gebunden. Mit deren Tod erlischt das Recht. Als sogenannte Grunddienstbarkeit ist das Recht an das Eigentum des „herrschenden“ Grundstücks gebunden und steht dessen jeweiligen Eigentümer zu. Dienstbarkeiten werden in Abt. II des Grundbuchs des belasteten (=dienenden) Grundstücks eingetragen und wirken auch gegen jeden künftigen Eigentümer des dienenden Grundstücks. Zur Eintragung im Grundbuch bedarf es der notariell beglaubigten Eintragungsbewilligung des Eigentümers.

Grundpfandrechte (Grundschuld und Hypothek)

Die Vergabe von Krediten ist regelmäßig an die Bestellung von Sicherheiten für den Darlehensgeber gebunden. Mit der Bestellung einer Grundschuld oder Hypothek verpfändet der Eigentümer sein Grundstück an den Kreditgeber. Der Kreditgeber wird zwar nicht Eigentümer des Grundstücks, er kann es aber zwangsversteigern lassen und sich aus dem Versteigerungserlös befriedigen. Um die Immobilie im Falle von Zahlungsschwierigkeiten schnell verwerten zu können, wird üblicherweise die Bestellung einer gegen den jeweiligen Eigentümer sofort vollstreckbaren Grundschuld verlangt. Die Zwangsversteigerung eines Grundstücks nimmt erhebliche Zeit in Anspruch. Der Erlös liegt regelmäßig weit unter dem Wert der Immobilie. Banken verlangen deshalb in aller Regel zusätzlich eine persönliche Vollstreckungsunterwerfung der Darlehensnehmer gegenüber dem Gläubiger. Aus diesem Titel kann der Darlehensgeber dann Sparguthaben oder Forderungen gegen Dritte, z.B. Arbeitseinkommen, Renten usw. pfänden und einziehen. Hypotheken werden nur noch selten bestellt, da sie sich mit der Rückzahlung der gesicherten Verbindlichkeit „verbrauchen“, während Grundschulden jederzeit für andere Forderungen erneut genutzt werden können.

Die Verbindung von Grundschuld und Kredit schafft die sogenannte Zweckerklärung. Diese, meist im Darlehensvertrag enthaltene Klausel legt fest, dass die bestellten Sicherheiten nicht nur für ein bestimmtes Darlehen, sondern für alle gegenwärtigen oder künftigen Verbindlichkeiten eines der Darlehensnehmer gegenüber dem Gläubiger dienen. Hier empfiehlt sich genaue Prüfung vor Vertragsunterzeichnung. 

Die Bestellung einer vollstreckbaren Grundschuld erfordert wie die persönliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung die notarielle Beurkundung der Erklärungen des Eigentümers und Darlehensnehmers. Banken, Versicherungen und Bausparkassen geben den zu beurkundenden Text in der Regel formularmäßig vor. Der Notar wird Ihnen den Inhalt der in „Juristendeutsch“ verfassten Erklärungen erläutern und nach Ihrer Unterschrift für die zügige Grundbucheintragung sorgen.